長野県岡谷市周辺のリフォームは当社におまかせください！お客様目線の提案が強みです

岡谷市のリフォーム会社 スマイエです。

「築40年の実家をリフォームして、この先も住み続けられるの？」

「建て替えを勧められたけれど、今の家を活かす方法はないの？」

このようなご相談をいただくことがあります。

築40年だからといって、すぐに建て替えなければならないわけではありません。

基礎や柱・梁など、現在の建物で使える部分を活かしながら、間取りや水回り、断熱、耐震などを大きく見直すこともできます。

また、現在の家が大きい場合には、建て替えるよりも既存住宅をリノベーションした方が、今の広さを活かせるケースもあります。

今回は、築40年前後の住宅でどこまでリフォームできるのか、建て替えと比較するときに何を確認すればいいのかを解説します。

築40年でも大規模なリノベーションはできる

2026年現在、築40年の住宅は1986年前後に建てられたものになります。

新耐震基準は1981年6月から適用されていますので、「築40年＝旧耐震の家」というわけではありません。ただし、同じ築年数でも建物の構造や施工状態、その後のメンテナンスによって状態は大きく違います。

そのため、まず大切なのは築年数だけで判断せず、現在の建物の状態を見ることです。

基礎や柱、梁などを確認し、使える構造を残してリノベーションすることで、現在の生活に合わせた住まいへ大きく変えることができます。

例えば、築40年の住宅でも次のような工事が考えられます。

– 壁を見直してLDKを広くするなどの間取り変更
– 必要に応じた耐震補強
– 壁・床・天井の断熱改修
– 断熱性能の高いサッシ・ガラスへの交換
– キッチン・浴室・トイレ・洗面など水回りの一新
– 間取り変更に伴う床下の給排水管の更新
– 古くなった電気配線や設備の見直し
– 内装・建具・収納などの一新

壁や床を大きく解体するスケルトンリノベーションであれば、普段は見えない部分まで確認できるため、間取りだけではなく断熱や配管なども含めて見直しやすくなります。

ただし、「築40年でも必ず新築と同じ性能になる」という意味ではありません。

建物の状態と予算を確認しながら、どこまで性能を上げるのかを決めることが大切です。

建て替えとリノベーションでは、お金をかける場所が違う

建て替えの場合、既存住宅を解体して、基礎から新しく建物をつくります。

一方、リノベーションでは、状態の良い基礎・柱・梁などをそのまま利用できる場合があります。

もちろん、調査の結果によっては基礎補強や柱・梁の補強が必要になることもあります。

それでも、既存の構造を利用できれば、基礎や構造体をすべて新しくつくる費用がかからないため、その分の予算をキッチンや浴室、断熱、窓、内装などに使える可能性があります。

建て替えの場合は建物本体だけでなく、既存住宅の解体、各種申請、仮住まいなども考える必要があります。また、工事内容によっては既存の塀・駐車場・庭などを撤去し、建物完成後に外構を復旧・新設する費用が発生することもあります。

単純に「新築とリフォームの坪単価」を比較するのではなく、**最終的に住める状態になるまで総額でいくら必要なのか**を比較することが重要です。

 建て替えると今より家が小さくなることもある

もう一つ確認してほしいのが、現在の家と同じ大きさの家を建て直せるかどうかです。

古い住宅の中には、建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画などの変更によって、現在の基準とは合わなくなっている「既存不適格建築物」もあります。

そのため、建て替えをする場合には、現在の建ぺい率・容積率、道路、建物の高さなどの条件を改めて確認する必要があります。

例えば、敷地に接する道路が幅4m未満の場合、道路の種類によっては建て替え時にセットバックが必要になることがあります。建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上で、一定の4m未満の道路については、原則として道路中心線から2mまで後退して建築する必要があります。

その結果、現在の建物と同じ位置・同じ大きさでは建てられないケースがあります。

建ぺい率や容積率についても、現在の指定内容を確認する必要があります。

ただし、「築40年の家を建て替えると必ず小さくなる」ということではありません。

同じ大きさで建て替えられる住宅も当然あります。

だからこそ、大きなリフォームを検討するときには、

「この家をリノベーションした場合」と「一度壊して建て替えた場合」

の両方を調べてから判断することをおすすめします。

「リフォームなら今の広さをそのまま使える」とも限らない

ここも注意が必要です。

既存住宅だから、どんなリフォームでも現在の建物をそのまま残せるわけではありません。

2025年4月から、木造2階建て住宅などで建築基準法上の「大規模の修繕・模様替」に該当するリフォームを行う場合には、建築確認手続きが必要になっています。 

既存不適格建築物については一定の緩和措置もありますが、工事内容によって扱いが変わります。

特にスケルトンに近い大規模リノベーションを考えている場合は、間取りやデザインだけでなく、建築士などに法的な条件も確認してもらいながら計画することが重要です。

 築40年のリフォームで大切なのは「全部やる」ことではない

大規模リノベーションを考え始めると、

「せっかくだから耐震も断熱も水回りも外壁も全部やりたい」

となりやすいのですが、当然その分だけ予算も大きくなります。

私たちが大切だと考えているのは、何のためにリフォームするのかを最初に決めることです。

「冬の寒さを何とかしたい」

「細かく分かれた部屋を家族が集まれるLDKにしたい」

「あと30年安心して住めるようにしたい」

「今の家の広さは残したい」

目的によって、お金をかけるべき場所は変わります。

建物を調査したうえで、構造上必要な工事、今やった方がいい工事、予算があればやりたい工事に分けて考えると、予算の優先順位もつけやすくなります。

まとめ｜築40年だから建て替え、と決める前に比較してみる

築40年の住宅でも、建物の状態が良く、必要な補強を行うことで、今の生活に合わせた住まいへ大きくリノベーションすることは可能です。

特に、現在の家が広く、その広さを気に入っている場合には、建て替えだけでなく既存住宅を活かす方法も検討する価値があります。

一方で、建物の傷みが大きかったり、補強費用がかなり必要だったりする場合には、建て替えの方が適していることもあります。

大切なのは、

「古いから壊す」
「リフォームの方が安そうだから残す」

と最初から決めてしまわないことです。

現在の基礎や柱・梁がどこまで使えるのか。
今の広さで建て替えることができるのか。
希望する暮らしを実現するために、それぞれ総額でいくらかかるのか。

ここまで確認してから、建て替えとリノベーションを比較してみてください。

スマイエでは、岡谷市・諏訪地域周辺で、築年数の経った住宅のリフォーム・リノベーションについてもご相談いただけます。

「この家は残してリフォームする価値があるのか」「建て替えとどちらがいいのか分からない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。